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  對無錫矩形管購買商辦的高成本風險

    “在建和在售的項目不得向個人出售”，北京商辦項目限購政策以此來強化商辦項目的辦公屬性。除了嚴格的限購之外，限購政策中還提到，開發企業新報建商辦類項目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規劃部門不予批準。

    不過，一些在售的商辦項目卻通過“打擦邊球”的方法來應對限購。一些項目為了解決客戶的購買需求，同時解決客戶的購買困難，想到了為客戶注冊公司來繞開政策，達到購買目標。

    項目處找到專門承接代辦注冊企業的公司合作，可以為個人注冊公司，從而購買商辦項目。注冊公司企業法人可以是房主本人，以打消客戶“給別的公司買房”的疑慮。甚至客戶注冊公司所產生的費用都由開發商來承擔。

    有不愿具名曾操盤過商辦項目的房企人士向北京商報記者表示，此類做法從操作的規范角度來說并不違規，從開發商的角度而言確實將項目出售給了合規的企業，而對于購房人來說，注冊公司的成本也并不高，因此雙方一拍即合。不過，此類做法的風險在于后續，政府是否會對購房人的企業資質進行核準和長期監管，個人維護企業身份的成本會不會高，尤其是對于再轉手，是否會產生不利影響等。畢竟商辦項目商業屬性的紅線不可逾越。

    對此，把購買主體從“個人”換成了“企業”看似規避限購新政，但身份性質不同，購買和再出讓時的稅費成本也會大不一樣。以公司名義持有的商住房，上市交易時需要先結清房產稅和土地使用稅。公司產權商住房的房產稅和土地使用稅都是按年繳納，其中房產稅的繳納標準是房屋購買價格×70%×1.2%；土地使用稅的繳納標準是房屋面積×土地級別標準收費，土地級別收費標準從18-30元/平方米不等。

    無錫矩形管以一套面積50平方米、總價為80萬元左右的商住房為例，若以公司名義購買，則房產稅為6720元/年，土地使用稅最低為900元/年。按照期房的交易程序，若購房人購買四年后上市交易，交易前的持有稅費成本最低為30480元。同時，以公司名義購買的商住房進行轉讓交易，還需要繳納申報價3%的契稅、申報價萬分之五的印花稅、差額30%-60%的土地增值稅、差額5.6%的增值稅。以企業資格購買商辦產品，持有和轉讓商辦物業，都包括顯著高于個人購買時需要承擔的稅費成本，購房人購買時需要算總賬。